In hoeverre kun je je vakantiehuis zelf gebruiken als je het verhuurt?

Of men het vakantiehuis zelf mag gebruiken terwijl het wordt verhuurd, is de vraag die voor veel huiseigenaren de doorslag geeft of ze de stap überhaupt durven te zetten. Die angst is begrijpelijk: het huis is gekocht voor het gezin, niet om er een product van te maken, en het idee om tijdens de sportvakantie voor de eigen deur te staan is onaangenaam. Het korte antwoord is dat je helemaal zelf bepaalt welke weken je voor jezelf houdt. Het langere en eerlijkere antwoord is dat de weken die je het liefst zelf wilt hebben, precies de weken zijn die het huis betalen – en dat is de afweging waar deze tekst over gaat.

Er is geen model dat voor iedereen geschikt is. Sommige eigenaren verhuren hun woning de hele winter en gaan zelf in mei op vakantie, anderen houden twee weken midden in het hoogseizoen voor zichzelf en accepteren de kosten die dat met zich meebrengt. Beide beslissingen zijn volkomen redelijk, zolang ze maar bewust worden genomen. Als je wilt weten om hoeveel kronor het gaat, is het uitgangspunt wat je berghuis kan opleveren gedurende één seizoen – dat is het cijfer waartegen de hele afweging moet worden afgewogen.

Kort antwoord: dat bepaal je zelf – maar de weken zijn niet allemaal evenveel waard

Je behoudt de weken die je wilt. Er is geen verplichting om het hele seizoen af te staan, en niemand ontneemt je het recht om je eigen huis te gebruiken. De enige bepalende factor is de financiën: de inkomsten uit een bergseizoen zijn uiterst ongelijk verdeeld over het jaar. Een klein aantal weken is goed voor een onevenredig groot deel van de jaarinkomsten, terwijl het grootste deel van het jaar aanzienlijk minder per nacht oplevert.

De consequentie is eenvoudig te berekenen: een week in november openhouden kost je bijna niets aan gederfde inkomsten. Hetzelfde aantal dagen openhouden tijdens Oud en Nieuw, de sportvakantie of Pasen kost een heel ander bedrag. Als je er toch voor kiest om dat te doen, doe het dan omdat die week het waard is voor het gezin, niet omdat je het verschil niet kende.

Zo blokkeer je in de praktijk je eigen weken

Praktisch gezien doe je het zelf in het eigenaarsportaal waar je weken kunt reserveren. Je selecteert de periodes die je voor jezelf wilt reserveren, en deze worden onmiddellijk onzichtbaar in de boekingskalender. Niemand kan een periode boeken die je hebt geblokkeerd, en je hoeft niemand om toestemming te vragen.

Het praktische advies is echter om ze vroeg in te voeren. Accommodaties in de bergen worden ver van tevoren geboekt, en een week in december die je in maart al hebt geblokkeerd omdat die al volgeboekt is, kun je niet meer zelf blokkeren. Maak daarom een vaste routine van: bepaal voor elk seizoen je eigen weken, reserveer ze zodra het seizoen openstaat voor boekingen, en beschouw de rest van de kalender als beschikbaar voor verhuur.

Welke weken zijn het duurst om voor jezelf te houden?

De prijsontwikkeling in Sälen volgt de schoolvakanties en de weekends, en ziet er elk jaar ongeveer hetzelfde uit. De hoogste prijzen gelden voor Nieuwjaar, de sportvakantie en Pasen. Daarna volgen Kerstmis, de overige winterweken en de winterweekenden. De laagste prijzen gelden voor begin december, de weken tussen de schoolvakanties in januari, de vroege lente na Pasen en het hele zomerseizoen, met uitzondering van enkele weken waarin evenementen plaatsvinden.

Veel eigenaren komen hier tot een inzicht dat hun hele planning op zijn kop zet: de bergen zijn voor hun eigen gezin op hun best juist in de weken die het goedkoopst zijn om te behouden. Het licht in maart en april, de warmte van de lentezon, lege pistes aan het einde van het seizoen en de bergen helemaal voor jezelf in september. Wie zijn eigen bergweek verplaatst van week 9 naar week 15, beleeft vaak een aangenamer verblijf – en krijgt een aanzienlijk betere jaarrekening.

Het hele seizoen verhuren of slechts een deel ervan? Twee veelvoorkomende modellen

Twee beleggingsstrategieën zijn het populairst onder eigenaren van Sälen.

• Volledig seizoen met eigen weken in het laagseizoen. Het huis is de hele winter beschikbaar, en de eigenaar gebruikt het in de lente, de zomer en de herfst. Dit levert de hoogste opbrengst op en is het gemakkelijkst te plannen, en is geschikt voor wie het huis beschouwt als een investering met gebruikswaarde, in plaats van andersom.
• Een wisselvallig seizoen met één topweek. De eigenaar houdt één of twee weken in het hoogseizoen voor zichzelf – vaak elk jaar dezelfde week, uit familietraditie – en verhuurt de rest. Dit kost hem weliswaar inkomsten, maar zo behoudt hij het verblijf dat de eigenlijke reden was om het huis te kopen.

Er is geen reden om voor altijd voor één model te kiezen. Veel mensen beginnen met het tweede model en stappen over op het eerste als ze hebben gezien wat het seizoen daadwerkelijk te bieden heeft. Hoe deze samenwerking er in de praktijk uitziet, beschrijven we hieronder zo verloopt de samenwerking stap voor stap.

Wonen in het huis tussen gasten door: schoonmaken, slijtage en praktische logistiek

Een eigen verblijf is in de praktijk ook een gastwisseling, en moet als zodanig worden gepland. Het huis moet na jouw verblijf net zo worden schoongemaakt als na dat van een gast, verbruiksartikelen moeten worden aangevuld en het beddengoed moet worden gewassen. Het eenvoudigste is om je eigen verblijf op dezelfde wisseldagen te laten plaatsvinden als de verhuur en dezelfde schoonmaakroutine te hanteren – zo ontstaan er geen gaten in de agenda en geen verrassingen voor de volgende gasten.

Een veelgemaakte fout is om je eigen verblijf midden in de week te plannen. Hierdoor ontstaan twee halve periodes die moeilijk te verhuren zijn, waardoor je meer inkomsten misloopt dan je eigen verblijfsdagen opleveren. Plan je eigen dagen in aansluiting op een wisseldag, dan kosten ze je alleen de kosten van je eigen verblijf.

Eigen spullen en privéruimtes – wat wel en niet werkt

De meeste eigenaren willen iets van zichzelf in het huis behouden, en dat kan prima, zolang het maar goed doordacht is. Een afgesloten berging of een afgesloten kast voor persoonlijke spullen werkt prima. Een hele slaapkamer afsluiten werkt minder goed – het beïnvloedt de capaciteit van het huis en daarmee zowel de prijs als de vraag, vaak meer dan de ruimte waard is.

Wat betreft interieur en persoonlijke spullen geldt een eenvoudig principe: alles wat in het zicht staat, wordt ook gebruikt. Familiefoto’s, erfstukken en je favoriete vinylplaten horen thuis in de afgesloten opslagruimte, terwijl het interieur van het huis zo moet zijn gekozen dat het bestand is tegen veel gasten en toch een persoonlijk tintje heeft. Dat is ook een van de factoren die bepalen of een huis in een premiumsegment thuishoort – de criteria worden hieronder beschreven voor huiseigenaren.

Zo plan je een jaar waarin je zowel inkomsten genereert als van je eigen bergvakanties kunt genieten

Maak van de planning een jaarlijkse routine in vier stappen. Bepaal eerst hoeveel eigen dagen je realistisch gezien gebruikt – de meesten overschatten dit enorm. Plaats ze vervolgens daar waar ze het minst kosten, met uitzondering van die ene week die echt belangrijk is voor het gezin. Zet ze in de agenda voordat het seizoen begint. Evalueer ten slotte na afloop van het seizoen: heb je je weken gebruikt, en waren ze de kosten waard?

Samenvatting – plan het jaar in plaats van partij te kiezen

De vraag of je het vakantiehuis zelf mag gebruiken terwijl je het verhuurt, is geen kwestie van ‘het een of het ander’. Je behoudt de weken die je wilt, en de enige kosten zijn de inkomsten die die weken zouden hebben opgeleverd. Boek je eigen dagen in het laagseizoen, wanneer ze bijna gratis zijn, houd de enige topweek die er echt toe doet voor jezelf, plaats ze vroeg in het eigenaarsportaal en laat ze de gebruikelijke wisseldagen volgen. Dan krijg je zowel een huis dat zichzelf terugverdient als een huis dat nog steeds van jou is. Als je je afvraagt of verhuur via een bemiddelingsbureau überhaupt de juiste keuze is, hebben we de alternatieven vergeleken in zelf verhuren of via een makelaar.