Wie oft kann man sein Ferienhaus selbst nutzen, wenn man es vermietet?

Die Frage, ob man das Ferienhaus während der Vermietung selbst nutzen darf, ist ausschlaggebend dafür, ob viele Hausbesitzer den Schritt überhaupt wagen. Die Angst ist verständlich: Das Haus wurde für die Familie gekauft, nicht, um es zu einer Ware zu machen, und der Gedanke, während der Winterferien vor der eigenen Haustür stehen zu müssen, ist unangenehm. Die kurze Antwort lautet: Sie entscheiden ganz allein, welche Wochen Sie sich vorbehalten. Die längere und ehrlichere Antwort lautet: Die Wochen, die Sie am liebsten selbst nutzen möchten, sind genau die Wochen, die das Haus finanzieren – und genau um diese Abwägung geht es in diesem Text.

Es gibt kein Modell, das für alle das Richtige ist. Manche Eigentümer vermieten den ganzen Winter über und fahren selbst im Mai hin, andere behalten sich zwei Wochen mitten in der Hochsaison vor und nehmen die damit verbundenen Kosten in Kauf. Beide Entscheidungen sind völlig vernünftig, solange sie bewusst getroffen werden. Wenn Sie sehen möchten, um wie viel es sich in Kronen handelt, ist der Ausgangspunkt Was Ihr Berghaus erwirtschaften kann während einer Saison – das ist die Zahl, an der sich die gesamte Abwägung orientieren muss.

Kurze Antwort: Das entscheidest du – aber die Wochen sind unterschiedlich viel wert

Sie behalten die Wochen, die Sie möchten. Es besteht keine Verpflichtung, die gesamte Saison abzugeben, und niemand nimmt Ihnen das Recht weg, Ihr eigenes Haus zu nutzen. Ausschlaggebend sind ausschließlich wirtschaftliche Gründe: Die Einnahmen aus einer Bergsaison sind über das Jahr hinweg extrem ungleichmäßig verteilt. Ein paar wenige Wochen machen einen unverhältnismäßig großen Teil der Jahreseinnahmen aus, während der Großteil des Kalenders deutlich weniger pro Nacht einbringt.

Die Konsequenz lässt sich leicht berechnen: Eine Woche im November beizubehalten, kostet Sie fast nichts an entgangenen Einnahmen. Die gleiche Anzahl an Tagen über Neujahr, in den Sportferien oder zu Ostern beizubehalten, kostet hingegen eine ganz andere Summe. Wenn du dich dennoch dafür entscheidest – dann tu es, weil diese Woche es für die Familie wert ist, und nicht, weil du den Unterschied nicht kanntest.

So blockierst du in der Praxis deine eigenen Wochen

Ganz praktisch machst du das selbst in Das Eigentümerportal, in dem Sie Wochen sperren können. Du markierst die Zeiträume, die du für dich selbst reservieren möchtest, und sie werden sofort im Buchungskalender ausgeblendet. Niemand kann einen von dir gesperrten Zeitraum buchen, und du musst niemanden um Erlaubnis fragen.

Ein praktischer Tipp ist jedoch, diese frühzeitig einzutragen. Unterkünfte in den Bergen werden lange im Voraus gebucht, und eine Woche im Dezember, die bereits im März ausgebucht ist, können Sie nicht mehr sperren. Legen Sie daher eine feste Routine fest: Legen Sie vor jeder Saison Ihre eigenen Wochen fest, tragen Sie diese ein, sobald die Saison für Buchungen geöffnet ist, und betrachten Sie den Rest des Kalenders als vermietbar.

Welche Wochen sind am teuersten, wenn man sie für sich behalten möchte?

Die Preisentwicklung bei Sälen richtet sich nach den Schulferien und den Wochenenden und sieht jedes Jahr in etwa gleich aus. Am höchsten sind die Preise zu Neujahr, in den Sportferienwochen und zu Ostern. Danach folgen Weihnachten, die übrigen Winterwochen und die Winterwochenenden. Am niedrigsten sind die Preise Anfang Dezember, in den Wochen zwischen den Ferien im Januar, im Spätwinter nach Ostern und während des gesamten Sommers, abgesehen von einigen vereinzelten Veranstaltungswochen.

Viele Eigentümer kommen hier zu einer Erkenntnis, die ihre gesamte Planung verändert: Die Berge sind für die eigene Familie gerade in den Wochen am schönsten, in denen die Kosten am geringsten sind. Das Licht im März und April, die Wärme der Frühlingssonne, leere Pisten am Ende der Saison und die Berge ganz für sich allein im September. Wer seine eigene Bergwoche von Woche 9 auf Woche 15 verschiebt, genießt oft einen schöneren Aufenthalt – und eine deutlich bessere Jahresbilanz.

Die ganze Saison vermieten oder nur Teile davon? Zwei gängige Modelle

Bei den Eigentümern von Sälen dominieren zwei Modelle.

• Vollsaison mit eigenen Wochen in der Nebensaison. Das Haus ist den ganzen Winter über zugänglich, und der Eigentümer nutzt es im Frühling, Sommer und Herbst. Es bietet die höchsten Erträge und die einfachste Planung und eignet sich für diejenigen, die das Haus eher als Investition mit Nutzwert betrachten und nicht umgekehrt.
• Eine durchwachsene Saison mit einer Woche an der Spitze. Der Eigentümer behält sich in der Hochsaison eine oder zwei Wochen vor – oft jedes Jahr dieselbe Woche, wie es die Familientradition vorsieht – und vermietet den Rest. Das bedeutet zwar entgangene Einnahmen, sichert ihm aber den Aufenthalt, der der eigentliche Grund für den Kauf des Hauses war.

Es gibt keinen Grund, sich endgültig für ein Modell zu entscheiden. Viele fangen mit dem zweiten an und wechseln zum ersten, sobald sie gesehen haben, was die Saison tatsächlich zu bieten hat. Wie die Zusammenarbeit in der Praxis aussieht, beschreiben wir unter So funktioniert die Zusammenarbeit Schritt für Schritt.

Das Leben im Haus zwischen den Gästen: Reinigung, Abnutzung und praktische Logistik

Ein eigener Aufenthalt ist im Grunde genommen ein weiterer Gästewechsel und sollte auch als solcher geplant werden. Das Haus muss nach deinem Aufenthalt genauso gereinigt werden wie nach dem eines Gastes, Verbrauchsmaterialien müssen aufgefüllt und die Bettwäsche gewaschen werden. Am einfachsten ist es, wenn Sie Ihren eigenen Aufenthalt auf die gleichen Wechseltage wie die Vermietung legen und denselben Reinigungsrhythmus beibehalten – so entstehen keine Lücken im Kalender und keine Überraschungen für die nächste Gruppe.

Ein häufiger Fehler ist es, den eigenen Aufenthalt mitten in der Woche anzusetzen. Dadurch entstehen zwei halbe Zeiträume, die sich nur schwer vermieten lassen, und Sie verlieren somit mehr Einnahmen, als Ihre Übernachtungen einbringen. Legen Sie Ihre eigenen Tage an einen Wechseltag angrenzend, dann machen sie sich nur selbst die Kosten.

Persönliche Gegenstände und private Bereiche – was funktioniert und was nicht

Die meisten Eigentümer möchten etwas Eigenes im Haus behalten, und das funktioniert hervorragend, solange es gut durchdacht ist. Ein abschließbarer Abstellraum oder ein abschließbarer Schrank für persönliche Gegenstände eignet sich gut. Ein ganzes Schlafzimmer abzuschließen ist weniger sinnvoll – dies beeinträchtigt die Nutzfläche des Hauses und damit sowohl den Preis als auch die Nachfrage, oft mehr, als der Raum wert ist.

Was die Einrichtung und persönliche Gegenstände angeht, gilt ein einfaches Prinzip: Alles, was offen herumsteht, wird auch benutzt. Familienfotos, Erbstücke und die Lieblingsschallplatten gehören in den verschlossenen Abstellraum, während die Einrichtung des Hauses so gewählt sein sollte, dass sie vielen Gästen standhält und sich dennoch persönlich anfühlt. Das ist auch eines der Kriterien, die darüber entscheiden, ob ein Haus in das Premium-Segment passt – die Kriterien sind unter Für Sie als Hausbesitzer.

So planst du ein Jahr, das dir sowohl Einnahmen als auch eigene Wochen in den Bergen beschert

Machen Sie die Planung zu einer jährlichen Routine in vier Schritten. Legen Sie zunächst fest, wie viele eigene Tage Sie realistisch gesehen nutzen – die meisten überschätzen dies erheblich. Planen Sie diese dann dort ein, wo sie am wenigsten kosten, mit Ausnahme der einen Woche, die für die Familie wirklich von Bedeutung ist. Trage sie vor Beginn der Saison in den Kalender ein. Führe schließlich nach der Saison eine Auswertung durch: Hast du deine Wochen genutzt, und waren sie ihren Preis wert?

Zusammenfassung – das Jahr planen, anstatt sich für eine Seite zu entscheiden

Die Frage, ob man das Ferienhaus bei einer Vermietung selbst nutzt, ist kein Entweder-oder. Sie behalten die Wochen, die Sie möchten, und die einzigen Kosten sind die Einnahmen, die diese Wochen eingebracht hätten. Buchen Sie Ihre eigenen Tage in der Nebensaison, wo sie fast kostenlos sind, behalten Sie die eine Spitzenwoche, die Ihnen wirklich etwas bedeutet, stellen Sie die Angebote frühzeitig im Eigentümerportal ein und lassen Sie sie den regulären Tauschterminen folgen. So erhalten Sie sowohl ein Haus, das sich selbst finanziert, als auch ein Haus, das weiterhin Ihnen gehört. Wenn Sie sich fragen, ob die Vermittlung überhaupt der richtige Weg ist, haben wir die Alternativen in selbst vermieten oder über eine Agentur.