Sälengodset · Mountain Luxe
De btw bij de verhuur van een berghuis is niet altijd zo vanzelfsprekend als het op het eerste gezicht lijkt.
Bijgewerkt in augustus 2026
De basisregel is dat de verhuur van woningen btw-vrij is. Tegelijkertijd is er een belangrijke uitzondering: de kortetermijnverhuur van gemeubileerde woningen kan onder bepaalde voorwaarden worden beschouwd als kamerverhuur in een hotel of soortgelijke activiteit en valt dan onder 12 % btw.
Dat betekent dat hetzelfde type berghuis op verschillende manieren moet worden behandeld, afhankelijk van wie de eigenaar is, hoe de verhuur in zijn werk gaat en voor welke activiteit de eigenaar is geregistreerd.
Daarom behandelen we de btw-kwestie al op het moment dat een woning wordt aangesloten op Sälengodset.
Dit is algemene informatie, geen individueel belastingadvies. Bij het trekken van grenzen moet de individuele situatie worden beoordeeld op basis van de feitelijke omstandigheden. Indien nodig kan de huiseigenaar de beoordeling voorleggen aan zijn boekhouder, belastingadviseur of de Belastingdienst.
Overzicht
| Normaal uitgangspunt | |
|---|---|
| Berghuis in particulier bezit | De verhuur is normaal gesproken btw-vrij |
| Actieve kortetermijnverhuur die vergelijkbaar is met hotelactiviteiten | Kan onderworpen zijn aan 12 % btw |
| Een berghuis dat eigendom is van een bedrijf | De eigendomsvorm is niet bepalend voor de btw – de verhuur moet worden beoordeeld |
| BTW op kosten | Het recht op aftrek hangt af van de vraag of de verhuur btw-plichtig is en waarop de kosten betrekking hebben |
Het volstaat dus niet om vast te stellen of een huis in particulier bezit is of eigendom is van een naamloze vennootschap. Het is de verhuur zelf en de omstandigheden daaromheen die moeten worden beoordeeld.
Deel 1
Voor een vakantiehuis in particulier bezit geldt als uitgangspunt dat de verhuur btw-vrij is.
Het gaat om de gebruikelijke situatie waarin een particulier zijn eigen vakantiehuis gedurende een deel van het jaar verhuurt. Er wordt dan geen btw geheven over de verhuur en er bestaat normaal gesproken geen recht op aftrek van voorbelasting op kosten die verband houden met de btw-vrije verhuur.
Maar ook particuliere verhuur kan in bepaalde situaties van aard veranderen.
Als een gemeubileerde woning herhaaldelijk wordt verhuurd voor kortere verblijven en de activiteit op een manier wordt uitgeoefend die vergelijkbaar is met een hotelbedrijf, kan de verhuur in plaats daarvan vallen onder de regels inzake btw op logies.
Daarom kan de btw-kwestie niet worden beslist door alleen te kijken of de eigenaar een particulier is.
Deel 2
De Zweedse belastingdienst maakt onderscheid tussen gewone, btw-vrije verhuur van onroerend goed en de verhuur van kamers in het kader van een hotelbedrijf of een soortgelijke activiteit.
Bij de beoordeling wordt gekeken naar de feitelijke inhoud en het doel van de activiteit.
Omstandigheden die erop kunnen wijzen dat de verhuur van ruimten btw-plichtig is, zijn bijvoorbeeld:
Geen enkel afzonderlijk punt mag op zichzelf worden gebruikt om de btw-kwestie te beoordelen. Het is het geheel van de bedrijfsactiviteiten dat moet worden beoordeeld.
Indien de verhuur wordt aangemerkt als kamerverhuur in het kader van een hotelbedrijf of een soortgelijke activiteit, bedraagt het btw-tarief voor de accommodatiedienst 12 %.
Deel 3
Hier is het vooral belangrijk om het vanaf het begin goed te doen.
Het feit dat een naamloze vennootschap btw-geregistreerd is, betekent niet automatisch dat op de verhuur van het berghuis van de vennootschap 12 % btw moet worden geheven.
Een bedrijf kan bijvoorbeeld btw-geregistreerd zijn voor consultancy, handel, callcenteractiviteiten of een geheel andere activiteit. Uit die btw-registratie blijkt op zich nog niet dat de verhuur van een berghuis deel uitmaakt van de btw-plichtige activiteiten van het bedrijf.
Daarom moet er nader worden gekeken naar juist de verhuuractiviteiten.
Als het bedrijf daarentegen is geregistreerd voor bijvoorbeeld kortetermijnverhuur of het aanbieden van tijdelijke huisvesting en de daadwerkelijke activiteiten ook op die manier worden uitgeoefend, is er een aanzienlijk duidelijker grondslag om aan te nemen dat de verhuur onder de btw-regeling 12 % valt.
Daarom gebruiken we het model niet bedrijf = btw. In plaats daarvan gebruiken we:
Welke activiteiten zijn geregistreerd – en hoe verloopt de verhuur in de praktijk?
Het uitgangspunt van Sälengodset
Ons proces
Wanneer een woning die eigendom is van een bedrijf wordt aangesloten op Sälengodset, willen we daarom de btw-status weten voordat de verhuur van start gaat.
Indien nodig nemen we documenten door, zoals bijvoorbeeld:
Het is niet de bedoeling om alle verhuurtransacties btw-plichtig te maken. Het doel is juist het tegenovergestelde:
Een btw-vrije regeling moet als btw-vrij worden behandeld – en een btw-plichtige verhuur moet met de juiste btw worden behandeld.
Zodra de voorwaarden duidelijk zijn, voeren we het huis vanaf het begin volgens het juiste model in. Als de btw-status niet voldoende duidelijk kan worden vastgesteld, vragen we om aanvullende documentatie of om bevestiging van de beoordeling door de boekhouder, belastingadviseur of de belastingdienst van de huiseigenaar.
Op die manier verminderen we het risico dat er btw wordt geheven waar dat niet de bedoeling is – of dat btw niet wordt aangegeven waar dat wel de bedoeling is.
Deel 4
Dit is een belangrijk gevolg van de btw-beoordeling.
Bij btw-vrije verhuur bestaat er normaal gesproken geen recht op aftrek van voorbelasting op kosten die verband houden met de btw-vrije verhuur. De btw maakt dan deel uit van de kosten.
Bij btw-plichtige verhuur kan er recht bestaan op aftrek van voorbelasting op kosten die verband houden met de btw-plichtige activiteit.
Maar dat betekent niet dat alle btw die verband houdt met het huis automatisch aftrekbaar is.
Voor woningen gelden specifieke beperkingen, waaronder de regels inzake permanente bewoning. Het recht op aftrek kan daarom verschillen tussen bijvoorbeeld kosten die rechtstreeks voortvloeien uit de verhuur en kosten voor het onroerend goed zelf, inrichting, reparaties of privégebruik.
Ook het recht op aftrek moet daarom worden beoordeeld op basis van het doel van de afzonderlijke kostenpost.
Dat is nog een reden waarom de btw-status vanaf het begin duidelijk moet zijn.
Deel 5
BTW en inkomstenbelasting zijn twee verschillende zaken en mogen niet door elkaar worden gehaald.
Als het berghuis een particuliere woning is, wordt een overschot uit de verhuur normaal gesproken belast als kapitaalinkomen.
Voor een eengezinswoning of vakantiehuis in particulier bezit mag je normaal gesproken het volgende doen:
Het resterende overschot wordt belast tegen een tarief van 30 %.
Als een particulier vakantiehuis gedurende het jaar voor 150.000 kronor wordt verhuurd:
Dit zijn de regels voor de inkomstenbelasting op de eigen woning; deze moeten los worden gezien van de vraag of de verhuur in een specifiek geval onder de btw valt.
Veelgestelde vragen
De basisregel is dat de verhuur van onroerend goed btw-vrij is. De kortetermijnverhuur van gemeubileerde woningen kan daarentegen onder bepaalde voorwaarden worden aangemerkt als kamerverhuur in het kader van een hotelbedrijf of soortgelijke activiteiten. In dat geval geldt een btw-tarief van 12 %.
Nee, niet altijd. Particuliere verhuur is normaal gesproken btw-vrij, maar als de verhuur regelmatig plaatsvindt en op een manier die lijkt op hotelactiviteiten, kan het nodig zijn om te beoordelen of er btw verschuldigd is.
Niet automatisch. Het feit dat het huis eigendom is van een naamloze vennootschap of dat de vennootschap al btw-geregistreerd is, is onvoldoende om deze kwestie te beoordelen. We moeten weten hoe de verhuuractiviteit precies is geregistreerd en wordt uitgeoefend.
Om te begrijpen voor welke activiteiten het bedrijf btw-geregistreerd is. Een bedrijf dat voor een geheel andere activiteit btw-geregistreerd is, bevindt zich in een andere situatie dan een bedrijf dat de kortetermijnverhuur van tijdelijke woonruimte als onderdeel van zijn activiteiten heeft geregistreerd. Het btw-registratiebewijs en de beschrijving van de bedrijfsactiviteiten vormen daarom belangrijke uitgangspunten bij de beoordeling, samen met de wijze waarop de verhuur daadwerkelijk plaatsvindt.
De bedrijfsbeschrijving vormt een belangrijk uitgangspunt, maar de daadwerkelijke bedrijfsvoering moet ook overeenkomen met wat er is geregistreerd. Daarom kijken we zowel naar de registratie als naar de werkelijkheid achter de verhuur.
Dat hangt af van de btw-status en waar de kosten betrekking op hebben. Als de verhuur btw-vrij is, bestaat er normaal gesproken geen recht op aftrek van btw op kosten die verband houden met de btw-vrije activiteit. Bij btw-plichtige verhuur kan er recht op aftrek bestaan voor kosten die verband houden met de btw-plichtige activiteit, maar voor woningen gelden speciale beperkingen. Daarom mag het recht op aftrek niet forfaitair worden beoordeeld voor alle kosten.
Ja. We nemen door wie de eigenaar van het huis is en welke documenten nodig zijn om de verhuur vanaf het begin op de juiste manier te regelen. We geven geen individueel belastingadvies, maar we helpen wel vast te stellen welke btw-regeling van toepassing is en welke documenten daarvoor nodig zijn. Als de grenzen onduidelijk zijn, vragen we om bevestiging van de beoordeling door de boekhouder, belastingadviseur of de belastingdienst van de huiseigenaar.
De btw-kwestie mag geen onzekerheid opleveren nadat de eerste reserveringen al binnen zijn gekomen. Daarom pakken we dit vanaf het begin aan.
Particulier of bedrijf. BTW-vrij of BTW-plichtig. We nemen de voorwaarden door voordat de woning online wordt gezet – zodat de verhuur vanaf de eerste boeking de juiste financiële structuur krijgt.
Heeft u vragen over het verhuren van uw berghuis via Sälengodset? Neem dan contact met ons op, dan bespreken we samen het huis, de eigendomsvorm en de voorwaarden voor de verhuur.
Neem contact met onsLiever eerst even bellen? Bel ons 070-573 48 10 of stuur een e-mail info@salengodset.se.