Sälengodset · Mountain Luxe
Die Mehrwertsteuer bei der Vermietung einer Berghütte ist nicht immer so eindeutig, wie es auf den ersten Blick erscheinen mag.
Aktualisiert im August 2026
Grundsätzlich gilt, dass die Vermietung von Wohnraum mehrwertsteuerfrei ist. Gleichzeitig gibt es eine wichtige Ausnahme: Die kurzfristige Vermietung von möblierten Unterkünften kann unter bestimmten Voraussetzungen als Zimmervermietung im Hotelgewerbe oder einer ähnlichen Tätigkeit gelten und unterliegt dann der Mehrwertsteuer.
Das bedeutet, dass dieselbe Art von Berghütte je nachdem, wem das Haus gehört, wie die Vermietung abgewickelt wird und für welche Tätigkeit der Eigentümer registriert ist, unterschiedlich behandelt werden muss.
Deshalb klären wir die Mehrwertsteuerfrage bereits bei der Anbindung eines Hauses an Sälengodset.
Dies sind allgemeine Informationen und stellen keine individuelle Steuerberatung dar. Bei der Abgrenzung von Grenzen muss die jeweilige Situation anhand der tatsächlichen Gegebenheiten beurteilt werden. Bei Bedarf sollte der Hausbesitzer die Beurteilung mit seinem Steuerberater, seinem Steuerberater oder dem Finanzamt abklären.
Übersicht
| Normaler Ausgangspunkt | |
|---|---|
| Berghaus in Privatbesitz | Die Vermietung ist in der Regel mehrwertsteuerfrei. |
| Aktive Kurzzeitvermietung, die dem Hotelbetrieb ähnelt | Kann der Mehrwertsteuer 12 % unterliegen |
| Berghütte im Besitz eines Unternehmens | Die Eigentumsform ist nicht ausschlaggebend für die Mehrwertsteuer – die Vermietung muss geprüft werden |
| Mehrwertsteuer auf Kosten | Das Recht auf Vorsteuerabzug hängt davon ab, ob die Vermietung mehrwertsteuerpflichtig ist und worauf sich die Kosten beziehen |
Es reicht also nicht aus, festzustellen, dass ein Haus sich in Privatbesitz oder im Besitz einer Aktiengesellschaft befindet. Es sind vielmehr die Vermietung selbst und die damit verbundenen Bedingungen, die bewertet werden müssen.
Teil 1
Bei einer privat genutzten Ferienwohnung gilt grundsätzlich, dass die Vermietung mehrwertsteuerfrei ist.
Dies betrifft den üblichen Fall, in dem eine Privatperson ihr eigenes Ferienhaus während eines Teils des Jahres vermietet. Auf die Vermietung wird dann keine Mehrwertsteuer erhoben, und es besteht in der Regel kein Recht auf Vorsteuerabzug für Kosten, die mit der mehrwertsteuerfreien Vermietung zusammenhängen.
Aber auch die private Vermietung kann in bestimmten Situationen einen anderen Charakter annehmen.
Wird eine möblierte Unterkunft wiederholt für kürzere Aufenthalte vermietet und wird der Betrieb in einer Weise geführt, die einem Hotelbetrieb ähnelt, kann die Vermietung stattdessen unter die Vorschriften zur Mehrwertsteuer auf Übernachtungen gemäß 12 % fallen.
Daher lässt sich die Frage der Mehrwertsteuer nicht allein dadurch klären, ob der Eigentümer eine Privatperson ist.
Teil 2
Die schwedische Steuerbehörde unterscheidet zwischen gewöhnlicher, mehrwertsteuerfreier Immobilienvermietung und der Zimmervermietung im Rahmen eines Hotelbetriebs oder einer ähnlichen Tätigkeit.
Bei der Beurteilung werden der tatsächliche Inhalt und der Zweck der Tätigkeit berücksichtigt.
Umstände, die für eine mehrwertsteuerpflichtige Raumvermietung sprechen können, sind beispielsweise:
Kein einzelner Punkt sollte isoliert herangezogen werden, um die Frage der Mehrwertsteuer zu klären. Es ist die Gesamtheit der Geschäftstätigkeit, die bewertet werden muss.
Wird die Vermietung als Zimmervermietung im Rahmen eines Hotelbetriebs oder einer ähnlichen Tätigkeit eingestuft, beträgt der Mehrwertsteuersatz für die Beherbergungsleistung 12 %.
Teil 3
Hier ist es besonders wichtig, von Anfang an alles richtig zu machen.
Die Tatsache, dass eine Aktiengesellschaft umsatzsteuerlich registriert ist, bedeutet nicht automatisch, dass für die Vermietung der Berghütte des Unternehmens eine Umsatzsteuer in Höhe von 12 % anfällt.
Ein Unternehmen kann beispielsweise für Beratungsdienstleistungen, Handel, Callcenter-Tätigkeiten oder eine ganz andere Tätigkeit umsatzsteuerlich registriert sein. Diese Umsatzsteuerregistrierung besagt an sich noch nicht, dass die Vermietung einer Berghütte zu den umsatzsteuerpflichtigen Tätigkeiten des Unternehmens gehört.
Deshalb muss man sich gerade das Vermietungsgeschäft genauer ansehen.
Ist das Unternehmen hingegen beispielsweise für Kurzzeitvermietungen oder die Bereitstellung von vorübergehenden Unterkünften registriert und wird die tatsächliche Geschäftstätigkeit auch in dieser Weise ausgeübt, gibt es deutlich klarere Anhaltspunkte dafür, dass die Vermietung unter die Mehrwertsteuer gemäß 12 % fällt.
Deshalb verwenden wir dieses Modell nicht Unternehmen = Mehrwertsteuer. Stattdessen verwenden wir:
Welche Tätigkeit ist registriert – und wie läuft die Vermietung tatsächlich ab?
Der Ausgangspunkt von Sälengodset
Unser Prozess
Wenn ein unternehmenseigenes Haus an Sälengodset angeschlossen werden soll, möchten wir daher den Mehrwertsteuerstatus klären, bevor die Vermietung beginnt.
Bei Bedarf gehen wir folgende Unterlagen durch, zum Beispiel:
Das Ziel besteht nicht darin, alle Vermietungen mehrwertsteuerpflichtig zu machen. Das Ziel ist genau das Gegenteil:
Ein mehrwertsteuerbefreites Geschäftsmodell ist als mehrwertsteuerbefreit zu behandeln – und eine mehrwertsteuerpflichtige Vermietung ist mit dem entsprechenden Mehrwertsteuersatz zu besteuern.
Wenn die Voraussetzungen klar sind, erfassen wir das Haus von Anfang an nach dem richtigen Modell. Lässt sich der Mehrwertsteuerstatus nicht hinreichend eindeutig feststellen, bitten wir um ergänzende Unterlagen oder um eine Bestätigung der Einschätzung durch den Steuerberater, den Finanzberater oder das Finanzamt des Hauseigentümers.
Auf diese Weise verringern wir das Risiko, dass Mehrwertsteuer dort erhoben wird, wo sie nicht erhoben werden sollte – oder dass Mehrwertsteuer dort nicht abgerechnet wird, wo sie eigentlich abgerechnet werden sollte.
Teil 4
Dies ist eine wichtige Konsequenz der Mehrwertsteuerbewertung.
Bei einer mehrwertsteuerfreien Vermietung besteht in der Regel kein Recht auf Vorsteuerabzug für Kosten, die mit der mehrwertsteuerfreien Vermietung zusammenhängen. Die Mehrwertsteuer wird dann Teil der Kosten.
Bei einer mehrwertsteuerpflichtigen Vermietung besteht unter Umständen das Recht, die Vorsteuer auf Kosten abzuziehen, die der mehrwertsteuerpflichtigen Tätigkeit zuzurechnen sind.
Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Mehrwertsteuer, die mit dem Haus in Zusammenhang steht, automatisch abzugsfähig ist.
Für Wohnimmobilien gelten besondere Einschränkungen, darunter die Vorschriften zum ständigen Wohnsitz. Das Recht auf Steuerabzug kann sich daher beispielsweise zwischen Kosten, die direkt durch die Vermietung entstehen, und Kosten für die Immobilie selbst, Einrichtungsgegenstände, Reparaturen oder die private Nutzung unterscheiden.
Daher muss auch das Recht auf Steuerabzug danach beurteilt werden, worauf sich die jeweilige Ausgabe bezieht.
Das ist ein weiterer Grund, warum der Mehrwertsteuerstatus von Anfang an klar sein sollte.
Teil 5
Mehrwertsteuer und Einkommensteuer sind zwei verschiedene Themen und sollten nicht miteinander verwechselt werden.
Handelt es sich bei der Berghütte um eine private Wohnimmobilie, wird ein Überschuss aus der Vermietung in der Regel als Kapitalertrag besteuert.
Bei einem Einfamilienhaus oder einer Ferienwohnung in Privatbesitz ist Folgendes in der Regel zulässig:
Der verbleibende Überschuss wird mit 30 % besteuert.
Wenn eine private Ferienwohnung im Laufe des Jahres für 150.000 Kronen vermietet wird:
Dies sind die Vorschriften zur Einkommensteuer auf die Privatwohnung und sind von der Frage zu unterscheiden, ob die Vermietung im Einzelfall der Mehrwertsteuer unterliegt.
Häufig gestellte Fragen
Grundsätzlich ist die Vermietung von Immobilien mehrwertsteuerfrei. Die kurzfristige Vermietung von möblierten Unterkünften kann hingegen unter bestimmten Voraussetzungen als Zimmervermietung im Rahmen eines Hotelbetriebs oder einer ähnlichen Tätigkeit gelten. In diesem Fall gilt der Mehrwertsteuersatz 12 %.
Nein, nicht immer. Die private Vermietung ist in der Regel mehrwertsteuerfrei, doch wenn die Vermietung regelmäßig und in einer Weise erfolgt, die dem Hotelbetrieb ähnelt, muss möglicherweise geprüft werden, ob Mehrwertsteuer anfällt.
Nicht automatisch. Die Tatsache, dass das Haus einer Aktiengesellschaft gehört oder dass die Gesellschaft bereits umsatzsteuerlich registriert ist, reicht nicht aus, um diese Frage zu klären. Wir müssen wissen, wie genau die Vermietungstätigkeit registriert ist und betrieben wird.
Um zu verstehen, für welche Tätigkeit das Unternehmen umsatzsteuerlich registriert ist. Ein Unternehmen, das für eine völlig andere Tätigkeit umsatzsteuerlich registriert ist, befindet sich in einer anderen Situation als ein Unternehmen, das die kurzfristige Vermietung von vorübergehenden Unterkünften als Teil seiner Geschäftstätigkeit angemeldet hat. Die Umsatzsteuerbescheinigung und die Beschreibung der Geschäftstätigkeit sind daher wichtige Unterlagen für die Beurteilung, ebenso wie die Art und Weise, wie die Vermietung tatsächlich durchgeführt wird.
Die Tätigkeitsbeschreibung ist eine wichtige Grundlage, doch muss die tatsächliche Tätigkeit auch mit den eingetragenen Angaben übereinstimmen. Wir prüfen daher sowohl die Eintragungen als auch die tatsächlichen Gegebenheiten hinter der Vermietung.
Das hängt vom Mehrwertsteuerstatus und dem Gegenstand der Kosten ab. Ist die Vermietung mehrwertsteuerfrei, besteht in der Regel kein Recht auf Vorsteuerabzug für Kosten, die zur mehrwertsteuerfreien Tätigkeit gehören. Bei einer mehrwertsteuerpflichtigen Vermietung kann ein Recht auf Vorsteuerabzug für Kosten bestehen, die der mehrwertsteuerpflichtigen Tätigkeit zuzurechnen sind; für Wohnimmobilien gelten jedoch besondere Einschränkungen. Daher darf das Recht auf Vorsteuerabzug nicht pauschal für alle Kosten bewertet werden.
Ja. Wir gehen gemeinsam durch, wie das Haus eigentumsrechtlich geregelt ist und welche Unterlagen erforderlich sind, um die Vermietung von Anfang an korrekt zu gestalten. Wir bieten keine individuelle Steuerberatung an, helfen Ihnen jedoch dabei, festzustellen, welche Mehrwertsteuerregelung gilt und welche Unterlagen benötigt werden. Bei unklaren Abgrenzungen bitten wir darum, die Einschätzung durch den Buchhaltungsberater, Steuerberater oder das Finanzamt des Hauseigentümers bestätigen zu lassen.
Die Frage nach der Mehrwertsteuer sollte kein Ungewissheitsfaktor sein, nachdem die ersten Buchungen bereits eingegangen sind. Deshalb klären wir das gleich zu Beginn.
Privatperson oder Unternehmen. Mehrwertsteuerfrei oder mehrwertsteuerpflichtig. Wir prüfen die Rahmenbedingungen, bevor das Haus inseriert wird – damit die Vermietung von der ersten Buchung an die richtige wirtschaftliche Struktur erhält.
Haben Sie Fragen zur Vermietung Ihres Berghauses über Sälengodset? Kontaktieren Sie uns, dann besprechen wir gemeinsam das Haus, die Eigentumsverhältnisse und die Bedingungen für die Vermietung.
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