Sälengodset · Mountain Luxe
Moms ved utleie av en fjellhytte er ikke alltid så opplagt som det kan virke ved første øyekast.
Oppdatert i august 2026
Hovedregelen er at utleie av bolig er momsfri. Samtidig finnes det et viktig unntak: korttidsutleie av møblerte boliger kan under visse forutsetninger regnes som romutleie i hotellvirksomhet eller lignende virksomhet, og da omfattes den av 12 % merverdiavgift.
Det betyr at samme type fjellhus kan måtte håndteres på forskjellige måter, avhengig av hvem som eier huset, hvordan utleien foregår og hvilken virksomhet eieren er registrert for.
Derfor går vi gjennom momsspørsmålet allerede når et hus kobles til Sälengodset.
Dette er generell informasjon, ikke individuell skatterådgivning. Ved avgrensninger må den enkelte situasjonen vurderes ut fra de faktiske forholdene. Om nødvendig bør huseieren avklare vurderingen med sin regnskapsfører, skatterådgiver eller Skatteverket.
Oversikt
| Normalt utgangspunkt | |
|---|---|
| Privat eid fjellhytte | Utleien er normalt fritatt for merverdiavgift |
| Aktiv korttidsutleie som ligner på hotellvirksomhet | Kan være omfattet av 12 % merverdiavgift |
| Fjellhus som eies av et selskap | Eierformen er ikke avgjørende for merverdiavgiften – utleien må vurderes |
| MVA på utgifter | Fradragsretten avhenger av om utleien er momspliktig og hva kostnaden gjelder |
Det er altså ikke nok å konstatere at en bolig eies av en privatperson eller et aksjeselskap. Det er selve utleien og forholdene rundt den som må vurderes.
Del 1
For en privat eid fritidsbolig er utgangspunktet at utleien er momsfri.
Dette gjelder den vanlige situasjonen der en privatperson leier ut sin egen fritidsbolig i deler av året. Det påløper da ikke merverdiavgift på utleien, og det er normalt ikke fradragsrett for inngående merverdiavgift på kostnader knyttet til den merverdiavgiftsfrie utleien.
Men også privat utleie kan i visse situasjoner endre karakter.
Dersom en møblert bolig leies ut gjentatte ganger for kortere opphold, og virksomheten drives på en måte som ligner hotellvirksomhet, kan utleien i stedet omfattes av reglene om 12 % merverdiavgift på overnatting.
Derfor er det ikke mulig å avgjøre spørsmålet om merverdiavgift utelukkende ved å se på om eieren er en privatperson.
Del 2
Skatteverket (svenske skattemyndigheten); "selvangivelsen" → "skattemeldingen" skiller mellom vanlig, merverdiavgiftsfri utleie av fast eiendom og utleie av rom som foregår i hotellvirksomhet eller lignende virksomhet.
Ved vurderingen ser man på virksomhetens faktiske innhold og formål.
Omstendigheter som kan tyde på at utleie av rom er merverdiavgiftspliktig, er for eksempel at:
Ingen enkeltstående faktor bør brukes isolert for å avgjøre spørsmålet om merverdiavgift. Det er virksomheten som helhet som må vurderes.
Dersom utleien anses som romutleie i hotellvirksomhet eller lignende virksomhet, er merverdiavgiftssatsen på overnattingstjenesten 12 %.
Del 3
Her er det spesielt viktig å gjøre det riktig fra starten av.
At et aksjeselskap er momsregistrert, betyr ikke automatisk at utleie av selskapets fjellhytte skal pålegges 12 % moms.
Et selskap kan for eksempel være momsregistrert for konsulentvirksomhet, handel, callcenter-virksomhet eller en helt annen virksomhet. Selve momsregistreringen innebærer ikke i seg selv at utleie av en fjellhytte inngår i selskapets momspliktige virksomhet.
Derfor må man se nærmere på nettopp utleievirksomheten.
Dersom selskapet derimot er registrert for eksempelvis korttidsutleie eller tilbud om midlertidig bolig, og den faktiske virksomheten også drives på denne måten, foreligger det et betydelig klarere grunnlag for at utleien kan omfattes av 12 % merverdiavgift.
Det er derfor vi ikke bruker modellen selskap = merverdiavgift. Vi bruker i stedet:
Hvilken virksomhet er registrert – og hvordan foregår utleien egentlig?
Sälengodsets utgangspunkt
Vår prosess
Når en bolig som eies av et selskap skal kobles til Sälengodset, ønsker vi derfor å få klarhet i merverdiavgiftsstatusen før utleien starter.
Ved behov går vi gjennom dokumentasjon som for eksempel:
Hensikten er ikke å gjøre alle utleieavtaler momspliktige. Hensikten er nettopp det motsatte:
En ordning uten merverdiavgift skal behandles som merverdiavgiftsfri – og en utleie som er merverdiavgiftspliktig, skal behandles med riktig merverdiavgift.
Når forutsetningene er klare, oppretter vi huset i henhold til riktig modell fra starten av. Dersom det ikke er mulig å fastslå merverdiavgiftsstatusen på en tilstrekkelig klar måte, ber vi om tilleggsdokumentasjon eller om at vurderingen bekreftes av huseierens regnskapsrådgiver, skatterådgiver eller Skatteverket.
På den måten reduserer vi risikoen for at det blir krevet merverdiavgift der det ikke skal kreves – eller at merverdiavgiften ikke blir oppgitt der den faktisk skal oppgis.
Del 4
Dette er en viktig konsekvens av momsvurderingen.
Ved momsfri utleie er det normalt ikke rett til å trekke fra inngående moms på kostnader knyttet til den momsfrie utleien. Momsen blir da en del av kostnaden.
Ved utleie som er momspliktig, kan det foreligge rett til å trekke fra inngående moms på kostnader som kan henføres til den momspliktige virksomheten.
Men det betyr ikke at all merverdiavgift knyttet til huset automatisk blir fradragsberettiget.
For boliger gjelder det særlige begrensninger, blant annet reglene om Flagga juridiskt** — behåll sv-term + förklaring. Fradragsretten kan derfor variere mellom for eksempel utgifter som oppstår direkte som følge av utleie, og utgifter knyttet til selve eiendommen, inventar, reparasjoner eller privat bruk.
Derfor må også fradragsretten vurderes ut fra hva den enkelte kostnaden gjelder.
Dette er enda en grunn til at merverdiavgiftsstatusen bør være avklart fra starten av.
Del 5
Moms og inntektsskatt er to forskjellige saker og bør ikke forveksles.
Hvis fjellhuset er en privat bolig, beskattes overskuddet fra utleien normalt som kapitalinntekt.
For en privat eid enebolig eller fritidsbolig kan du normalt gjøre følgende:
Det gjenværende overskuddet beskattes med 30 %.
Hvis en privat fritidsbolig leies ut for 150 000 kroner i løpet av året:
Dette er reglene for inntektsskatt på egenboligen, og disse skal holdes adskilt fra spørsmålet om utleie i et enkelt tilfelle er underlagt merverdiavgift.
Ofte stilte spørsmål
Hovedregelen er at utleie av eiendom er fritatt for merverdiavgift. Korttidsutleie av møblerte boliger kan derimot under visse forutsetninger regnes som romutleie i hotellvirksomhet eller lignende virksomhet. I så fall gjelder 12 % merverdiavgift.
Nei, ikke alltid. Privat utleie er normalt fritatt for merverdiavgift, men hvis utleien foregår regelmessig og på en måte som ligner hotellvirksomhet, kan det være nødvendig å vurdere om merverdiavgift skal pålegges.
Ikke automatisk. Det at huset eies av et aksjeselskap eller at selskapet allerede er momsregistrert, er ikke tilstrekkelig for å avgjøre saken. Vi må vite hvordan nettopp utleievirksomheten er registrert og drives.
For å forstå hvilken virksomhet selskapet er momsregistrert for. Et selskap som er momsregistrert for en helt annen virksomhet, befinner seg i en annen situasjon enn et selskap som har registrert korttidsutleie av midlertidig bolig som en del av sin virksomhet. Momsregistreringsbeviset og virksomhetsbeskrivelsen er derfor viktige grunnlag i vurderingen, sammen med hvordan utleien faktisk gjennomføres.
Virksomhetsbeskrivelsen er et viktig grunnlag, men den faktiske virksomheten må også stemme overens med det som er registrert. Vi ser derfor både på registreringen og virkeligheten bak utleien.
Det avhenger av merverdiavgiftsstatusen og hva kostnaden gjelder. Dersom utleien er merverdiavgiftsfri, er det normalt ikke fradragsrett for merverdiavgift på kostnader som hører til den merverdiavgiftsfrie virksomheten. Ved utleie som er momspliktig kan det foreligge fradragsrett for kostnader knyttet til den momspliktige virksomheten, men det gjelder særlige begrensninger for boliger. Derfor skal fradragsretten ikke vurderes etter en fast sats for alle kostnader.
Ja. Vi går gjennom eierforholdene for boligen og hvilke dokumenter som trengs for å kunne legge opp utleien på riktig måte fra starten av. Vi gir ikke individuell skatterådgivning, men vi hjelper til med å avklare hvilken momsbehandling som gjelder og hvilke dokumenter som trengs. Ved uklarheter ber vi om at vurderingen bekreftes av huseierens regnskapsrådgiver, skatterådgiver eller Skatteverket.
Moms-spørsmålet skal ikke bli et spørsmålstegn etter at de første bestillingene allerede har kommet inn. Derfor tar vi det opp helt fra starten av.
Privatperson eller selskap. Momsfritt eller momspliktig. Vi går gjennom forutsetningene før huset legges ut – slik at utleien får riktig økonomisk struktur helt fra den første bestillingen.
Har dere spørsmål om å leie ut fjellhuset deres gjennom Sälengodset? Ta kontakt med oss, så går vi sammen gjennom huset, eierforholdene og vilkårene for utleien.
Kontakt ossVil du heller snakke med noen først? Ring 070-573 48 10 eller send en e-post info@salengodset.se.