Sälengodset · Mountain Luxe
Moms vid uthyrning av ett fjällhus är inte alltid så självklar som den först kan verka.
Uppdaterad augusti 2026
Grundregeln är att uthyrning av bostad är momsfri. Samtidigt finns ett viktigt undantag: korttidsuthyrning av möblerat boende kan under vissa förutsättningar räknas som rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet och då omfattas av 12 % moms.
Det betyder att samma typ av fjällhus kan behöva hanteras olika beroende på vem som äger huset, hur uthyrningen bedrivs och vilken verksamhet ägaren är registrerad för.
Därför går vi igenom momsfrågan redan när ett hus ansluts till Sälengodset.
Det här är generell information, inte individuell skatterådgivning. Vid gränsdragningar behöver den enskilda situationen bedömas utifrån sina faktiska förutsättningar. Vid behov stämmer husägaren av bedömningen med sin redovisningskonsult, skatterådgivare eller Skatteverket.
Översikt
| Normal utgångspunkt | |
|---|---|
| Privatägt fjällhus | Uthyrningen är normalt momsfri |
| Aktiv korttidsuthyrning som liknar hotellverksamhet | Kan omfattas av 12 % moms |
| Fjällhus som ägs av ett bolag | Ägarformen avgör inte momsen – uthyrningen behöver bedömas |
| Moms på kostnader | Avdragsrätten beror på om uthyrningen är momspliktig och vad kostnaden avser |
Det är alltså inte tillräckligt att konstatera att ett hus ägs privat eller av ett aktiebolag. Det är själva uthyrningen och förutsättningarna kring den som måste bedömas.
Del 1
För ett privatägt fritidshus är utgångspunkten att uthyrningen är momsfri.
Det gäller den vanliga situationen där en privatperson hyr ut sitt eget fritidshus under delar av året. Ingen moms läggs då på uthyrningen och det finns normalt ingen avdragsrätt för ingående moms på kostnader som hör till den momsfria uthyrningen.
Men även privat uthyrning kan i vissa situationer förändras till sin karaktär.
Om ett möblerat boende hyrs ut återkommande för kortare vistelser och verksamheten bedrivs på ett sätt som liknar hotellverksamhet kan uthyrningen i stället omfattas av reglerna om 12 % moms på logi.
Därför går det inte att avgöra momsfrågan enbart genom att titta på om ägaren är privatperson.
Del 2
Skatteverket skiljer mellan vanlig, momsfri fastighetsuthyrning och sådan rumsuthyrning som bedrivs i hotellrörelse eller liknande verksamhet.
Vid bedömningen tittar man på verksamhetens faktiska innehåll och syfte.
Omständigheter som kan tala för momspliktig rumsuthyrning är exempelvis att:
Ingen enskild punkt bör användas isolerat för att avgöra momsfrågan. Det är helheten i verksamheten som behöver bedömas.
Om uthyrningen bedöms som rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet är momssatsen på logitjänsten 12 %.
Del 3
Här är det särskilt viktigt att göra rätt från början.
Att ett aktiebolag är momsregistrerat betyder inte automatiskt att uthyrningen av bolagets fjällhus ska ha 12 % moms.
Ett bolag kan exempelvis vara momsregistrerat för konsultverksamhet, handel, callcenterverksamhet eller någon helt annan verksamhet. Den momsregistreringen säger inte i sig att uthyrningen av ett fjällhus ingår i bolagets momspliktiga verksamhet.
Därför behöver man titta närmare på just uthyrningsverksamheten.
Om bolaget däremot är registrerat för exempelvis korttidsuthyrning eller tillhandahållande av tillfälligt boende och den faktiska verksamheten också bedrivs på det sättet, finns ett betydligt tydligare underlag för att uthyrningen kan omfattas av 12 % moms.
Det är därför vi inte använder modellen bolag = moms. Vi använder i stället:
Vilken verksamhet är registrerad – och hur bedrivs uthyrningen faktiskt?
Sälengodsets utgångspunkt
Vår process
När ett bolagsägt hus ska anslutas till Sälengodset vill vi därför förstå momsstatusen innan uthyrningen startar.
Vid behov går vi igenom underlag som exempelvis:
Syftet är inte att göra alla uthyrningar momspliktiga. Syftet är precis det motsatta:
Ett momsfritt upplägg ska behandlas som momsfritt – och en momspliktig uthyrning ska behandlas med rätt moms.
När förutsättningarna är tydliga lägger vi upp huset enligt rätt modell från början. Om momsstatusen inte går att fastställa på ett tillräckligt tydligt sätt ber vi om kompletterande underlag eller att bedömningen bekräftas av husägarens redovisningskonsult, skatterådgivare eller Skatteverket.
På så sätt minskar vi risken för att moms tas ut där den inte ska tas ut – eller att moms inte redovisas där den faktiskt ska göra det.
Del 4
Det här är en viktig följd av momsbedömningen.
Vid momsfri uthyrning finns normalt ingen rätt att dra av ingående moms på kostnader som hör till den momsfria uthyrningen. Momsen blir då en del av kostnaden.
Vid momspliktig uthyrning kan det finnas rätt att dra av ingående moms på kostnader som är hänförliga till den momspliktiga verksamheten.
Men det betyder inte att all moms som har med huset att göra automatiskt blir avdragsgill.
För bostäder finns särskilda begränsningar, bland annat reglerna om stadigvarande bostad. Avdragsrätten kan därför skilja sig mellan exempelvis kostnader som uppkommer direkt genom uthyrningen och kostnader för själva fastigheten, inventarier, reparationer eller privat användning.
Även avdragsrätten måste därför bedömas utifrån vad den enskilda kostnaden avser.
Det är ytterligare ett skäl till att momsstatusen bör vara klar från början.
Del 5
Moms och inkomstskatt är två olika frågor och ska inte blandas ihop.
Om fjällhuset är en privatbostadsfastighet beskattas ett överskott från uthyrningen normalt i inkomstslaget kapital.
För ett privatägt småhus eller fritidshus får du normalt göra:
Det överskott som återstår beskattas med 30 %.
Om ett privat fritidshus hyrs ut för 150 000 kronor under året:
Det här är reglerna för inkomstskatt på privatbostaden och ska hållas isär från frågan om uthyrningen i ett enskilt fall omfattas av moms.
Vanliga frågor
Grundregeln är att uthyrning av fastighet är momsfri. Korttidsuthyrning av möblerat boende kan däremot under vissa förutsättningar räknas som rumsuthyrning i hotellrörelse eller liknande verksamhet. Då gäller 12 % moms.
Nej, inte alltid. Privat uthyrning är normalt momsfri, men om uthyrningen bedrivs återkommande och på ett sätt som liknar hotellverksamhet kan en momsbedömning behöva göras.
Inte automatiskt. Att huset ägs av ett aktiebolag eller att bolaget redan är momsregistrerat räcker inte för att avgöra frågan. Vi behöver veta hur just uthyrningsverksamheten är registrerad och bedrivs.
För att förstå vilken verksamhet bolaget är momsregistrerat för. Ett bolag som är momsregistrerat för en helt annan verksamhet befinner sig i en annan situation än ett bolag som har registrerat korttidsuthyrning av tillfälligt boende som en del av sin verksamhet. Momsregistreringsbeviset och verksamhetsbeskrivningen är därför viktiga underlag i bedömningen, tillsammans med hur uthyrningen faktiskt bedrivs.
Verksamhetsbeskrivningen är ett viktigt underlag, men den faktiska verksamheten behöver också stämma överens med det som registrerats. Vi tittar därför på både registreringen och verkligheten bakom uthyrningen.
Det beror på momsstatusen och vad kostnaden avser. Om uthyrningen är momsfri saknas normalt avdragsrätt för moms på kostnader som hör till den momsfria verksamheten. Vid momspliktig uthyrning kan det finnas avdragsrätt för kostnader som hör till den momspliktiga verksamheten, men särskilda begränsningar gäller för bostäder. Därför ska avdragsrätten inte bedömas schablonmässigt för alla kostnader.
Ja. Vi går igenom hur huset ägs och de underlag som behövs för att kunna lägga upp uthyrningen på rätt sätt från början. Vi lämnar inte individuell skatterådgivning, men vi hjälper till att identifiera vilken momshantering som är aktuell och vilket underlag som behövs. Vid en oklar gränsdragning ber vi att bedömningen bekräftas av husägarens redovisningskonsult, skatterådgivare eller Skatteverket.
Momsfrågan ska inte behöva bli ett frågetecken efter att de första bokningarna redan har kommit in. Därför tar vi den från början.
Privat eller bolag. Momsfritt eller momspliktigt. Vi går igenom förutsättningarna innan huset läggs upp – så att uthyrningen får rätt ekonomisk struktur från första bokningen.
Har ni frågor om att hyra ut ert fjällhus genom Sälengodset? Kontakta oss så går vi igenom huset, ägarformen och förutsättningarna för uthyrningen tillsammans.
Kontakta ossHellre ett samtal först? Ring 070-573 48 10 eller mejla info@salengodset.se.