Sälengodset · Mountain Luxe
Vuokramökin vuokraukseen liittyvä arvonlisävero ei ole aina niin selvä asia kuin se aluksi saattaa vaikuttaa.
Päivitetty elokuussa 2026
Perussääntönä on, että asunnon vuokraus on arvonlisäverovapaata. Tähän on kuitenkin yksi tärkeä poikkeus: kalustetun asunnon lyhytaikainen vuokraus voidaan tietyissä olosuhteissa katsoa hotellitoiminnan tai vastaavan toiminnan huonevuokraukseksi, jolloin siihen sovelletaan 12 % arvonlisäveroa.
Tämä tarkoittaa, että samanlaista vuoristomajaa saatetaan joutua käsittelemään eri tavoin riippuen siitä, kuka talon omistaa, miten vuokraus hoidetaan ja mihin toimintaan omistaja on rekisteröity.
Siksi käymme läpi arvonlisäverokysymyksen jo silloin, kun talo liitetään Sälengodset-verkkoon.
Tämä on yleistä tietoa, ei yksilöllistä veroneuvontaa. Rajaustapauksissa kukin tapaus on arvioitava sen todellisten olosuhteiden perusteella. Tarvittaessa asunnonomistaja tarkistaa arvion kirjanpitäjänsä, veroneuvojansa tai veroviraston kanssa.
Yleiskatsaus
| Normaali lähtökohta | |
|---|---|
| Yksityisomistuksessa oleva vuoristomaja | Vuokraus on yleensä arvonlisäverovapaata |
| Aktiivinen lyhytaikainen vuokraus, joka muistuttaa hotellitoimintaa | Voidaan sisällyttää 12 % arvonlisäveroon |
| Yrityksen omistama vuoristomaja | Omistusmuoto ei määrää arvonlisäveroa – vuokrausta on arvioitava |
| Kustannusten arvonlisävero | Vähennysoikeus riippuu siitä, onko vuokraus arvonlisäveron alaista ja mihin kustannus liittyy |
Ei siis riitä, että todetaan, onko talo yksityisomistuksessa vai osakeyhtiön omistuksessa. Arvioitava on itse vuokraus ja siihen liittyvät olosuhteet.
Osa 1
Yksityisomistuksessa olevan lomamökin osalta lähtökohtana on, että sen vuokraus on arvonlisäverovapaata.
Tämä koskee tavanomaista tilannetta, jossa yksityishenkilö vuokraa omaa lomamökkiään osan vuodesta. Vuokraukseen ei tällöin sovelleta arvonlisäveroa, eikä arvonlisäverovapaaseen vuokraukseen liittyvistä kustannuksista yleensä ole oikeutta vähentää maksettua arvonlisäveroa.
Mutta myös yksityinen vuokraus voi tietyissä tilanteissa muuttua luonteeltaan.
Jos kalustettua asuntoa vuokrataan toistuvasti lyhyitä oleskeluja varten ja toimintaa harjoitetaan hotellitoimintaa muistuttavalla tavalla, vuokraukseen voidaan sen sijaan soveltaa majoituksen arvonlisäveroa koskevia säännöksiä.
Siksi arvonlisäverokysymystä ei voida ratkaista pelkästään sen perusteella, onko omistaja yksityishenkilö.
Osa 2
Verovirasto tekee eron tavanomaisen, arvonlisäverovapaan kiinteistövuokrauksen ja sellaisen huonevuokrauksen välillä, jota harjoitetaan hotellitoiminnassa tai vastaavassa toiminnassa.
Arvioinnissa tarkastellaan toiminnan todellista sisältöä ja tarkoitusta.
Seikkoja, jotka voivat viitata arvonlisäverovelvolliseen huonevuokraukseen, ovat esimerkiksi seuraavat:
Yksittäistä seikkaa ei tulisi käyttää erillisenä perusteena arvonlisäverokysymyksen ratkaisemisessa. Arvioitava on toiminnan kokonaisuus.
Jos vuokrausta pidetään hotellitoiminnan tai vastaavan toiminnan puitteissa tapahtuvana huonevuokrauksena, majoituspalvelun arvonlisäverokanta on 12 %.
Osa 3
Tässä on erityisen tärkeää toimia oikein alusta alkaen.
Se, että osakeyhtiö on arvonlisäverovelvollinen, ei tarkoita automaattisesti, että yhtiön vuoristomökin vuokrauksesta peritään 12 % arvonlisäveroa.
Yritys voi esimerkiksi olla arvonlisäverovelvollinen konsulttitoiminnan, kaupan, puhelinkeskustoiminnan tai jonkin aivan muun toiminnan osalta. Tämä arvonlisäverovelvollisuus ei sinänsä tarkoita, että vuoristomökin vuokraus kuuluisi yrityksen arvonlisäverovelvolliseen toimintaan.
Siksi juuri vuokraustoimintaa on syytä tarkastella tarkemmin.
Jos yritys on sen sijaan rekisteröity esimerkiksi lyhytaikaiseen vuokraukseen tai väliaikaisen majoituksen tarjoamiseen ja todellinen toiminta harjoitetaankin tällä tavalla, on huomattavasti selkeämpi perusta sille, että vuokraus voi kuulua arvonlisäveron piiriin 12 %.
Siksi emme käytä tätä mallia yritys = arvonlisävero. Sen sijaan käytämme:
Minkälaista toimintaa on rekisteröity – ja miten vuokraus käytännössä hoidetaan?
Sälengodsetin lähtökohta
Prosessimme
Kun yhtiön omistama talo liitetään Sälengodset-järjestelmään, haluamme siksi selvittää arvonlisäverotilanteen ennen vuokrauksen alkamista.
Tarvittaessa käymme läpi esimerkiksi seuraavia asiakirjoja:
Tarkoituksena ei ole tehdä kaikista vuokrauksista arvonlisäverovelvollisia. Tarkoitus on juuri päinvastainen:
Arvonlisäverovapaata järjestelyä on käsiteltävä arvonlisäverovapaana – ja arvonlisäverovelvollista vuokrausta on käsiteltävä oikean arvonlisäverokannan mukaisesti.
Kun edellytykset ovat selvät, rakennamme talon alusta alkaen oikean mallin mukaisesti. Jos arvonlisäverotilannetta ei voida määrittää riittävän selvästi, pyydämme lisäasiakirjoja tai sitä, että talon omistajan kirjanpitokonsultti, veroneuvoja tai verovirasto vahvistaa arvion.
Tällä tavoin vähennämme riskiä siitä, että arvonlisäveroa peritään tilanteissa, joissa sitä ei pitäisi periä – tai että arvonlisäveroa ei ilmoiteta tilanteissa, joissa se tosiasiassa pitäisi ilmoittaa.
Osa 4
Tämä on arvonlisäverotarkastelun tärkeä seuraus.
Arvonlisäverovapaassa vuokrauksessa ei yleensä ole oikeutta vähentää arvonlisäveroa kustannuksista, jotka liittyvät kyseiseen arvonlisäverovapaaseen vuokraukseen. Arvonlisävero tulee tällöin osaksi kustannusta.
Arvonlisäverovelvollisen vuokraustoiminnan yhteydessä voi olla oikeus vähentää ostoveroa kustannuksista, jotka liittyvät arvonlisäverovelvolliseen toimintaan.
Se ei kuitenkaan tarkoita, että kaikki taloon liittyvä arvonlisävero olisi automaattisesti vähennyskelpoista.
Asuntoihin sovelletaan erityisiä rajoituksia, muun muassa pysyvää asuinpaikkaa koskevia sääntöjä. Vähennysoikeus voi siksi vaihdella esimerkiksi vuokrauksesta suoraan aiheutuvien kustannusten ja itse kiinteistön, kaluston, korjausten tai yksityiskäytön kustannusten välillä.
Siksi myös vähennysoikeutta on arvioitava sen perusteella, mihin yksittäinen kustannus liittyy.
Tämä on jälleen yksi syy siihen, miksi arvonlisäverotilanteen tulisi olla selvä alusta alkaen.
Osa 5
Arvonlisävero ja tulovero ovat kaksi eri asiaa, joita ei pidä sekoittaa toisiinsa.
Jos vuoristomökki on yksityisasunto, vuokrauksesta saatava ylijäämä verotetaan yleensä pääomatulona.
Yksityisomistuksessa olevan omakotitalon tai lomakodin osalta voit yleensä tehdä seuraavaa:
Jäljelle jäävä ylijäämä verotetaan 30 %:n verokannalla.
Jos yksityinen lomamökki vuokrataan vuoden aikana 150 000 kruunua vastaan:
Nämä ovat yksityisasunnon tuloveroa koskevat säännöt, ja ne on pidettävä erillään siitä, kuuluuko vuokraus yksittäisessä tapauksessa arvonlisäveron piiriin.
Usein kysytyt kysymykset
Perussääntönä on, että kiinteistön vuokraus on arvonlisäverovapaata. Kalustetun asunnon lyhytaikainen vuokraus voidaan sen sijaan tietyissä olosuhteissa katsoa hotellitoiminnan tai vastaavan toiminnan huonevuokraukseksi. Tällöin sovelletaan 12 % arvonlisäveroa.
Ei, ei aina. Yksityinen vuokraus on yleensä arvonlisäverovapaata, mutta jos vuokrausta harjoitetaan toistuvasti ja tavalla, joka muistuttaa hotellitoimintaa, arvonlisäverotusta saattaa olla tarpeen arvioida.
Ei välttämättä. Se, että talo on osakeyhtiön omistuksessa tai että yhtiö on jo arvonlisäverovelvollinen, ei riitä asian ratkaisemiseen. Meidän on tiedettävä, miten juuri kyseinen vuokraustoiminta on rekisteröity ja miten sitä harjoitetaan.
Jotta voidaan ymmärtää, mihin toimintaan yritys on arvonlisäverorekisteröity. Yritys, joka on arvonlisäverorekisteröity täysin eri toimintaan, on eri tilanteessa kuin yritys, joka on rekisteröinyt väliaikaisen asunnon lyhytaikaisen vuokrauksen osaksi toimintaansa. Arvonlisäverorekisteröintitodistus ja toiminnan kuvaus ovat siksi tärkeitä arvioinnin perustana, samoin kuin se, miten vuokrausta tosiasiallisesti harjoitetaan.
Toimintakuvaus on tärkeä lähtökohta, mutta myös todellisen toiminnan on vastattava rekisteröityjä tietoja. Tarkastelemme siksi sekä rekisteröityjä tietoja että vuokrauksen taustalla olevaa todellisuutta.
Se riippuu arvonlisäverotilanteesta ja siitä, mihin kustannus liittyy. Jos vuokraus on arvonlisäverovapaata, arvonlisäverovapaaseen toimintaan liittyvistä kustannuksista ei yleensä ole oikeutta arvonlisäverovähennykseen. Arvonlisäverovelvollisessa vuokrauksessa voi olla oikeus vähentää arvonlisäveroa kustannuksista, jotka liittyvät arvonlisäverovelvolliseen toimintaan, mutta asuntoihin sovelletaan erityisiä rajoituksia. Siksi vähennysoikeutta ei tule arvioida yhtenäisesti kaikkien kustannusten osalta.
Kyllä. Käymme läpi, miten talo on omistuksessa, sekä ne asiakirjat, joita tarvitaan vuokrauksen asianmukaisen järjestämisen varmistamiseksi alusta alkaen. Emme anna yksilöllistä veroneuvontaa, mutta autamme selvittämään, mikä arvonlisäverokäytäntö on kyseessä ja mitä asiakirjoja tarvitaan. Jos rajat ovat epäselvät, pyydämme, että arvio vahvistetaan talon omistajan kirjanpitokonsultin, veroneuvojan tai veroviraston toimesta.
Arvonlisäverokysymys ei saisi jäädä epäselväksi sen jälkeen, kun ensimmäiset varaukset on jo tehty. Siksi käsittelemme sen heti alusta alkaen.
Yksityishenkilö vai yritys. Arvonlisäverovapaa vai arvonlisäverovelvollinen. Käymme läpi edellytykset ennen kuin asunto laitetaan vuokralle – jotta vuokraukselle muodostuu oikea taloudellinen rakenne jo ensimmäisestä varauksesta lähtien.
Onko teillä kysymyksiä vuoristomökin vuokraamisesta Sälengodsetin kautta? Ottakaa meihin yhteyttä, niin käymme yhdessä läpi mökin, omistussuhteen ja vuokrauksen ehdot.
Ota meihin yhteyttä osoitteessaHaluatko ensin keskustella? Soita 070-573 48 10 tai lähetä sähköpostia info@salengodset.se.