Sälengodset · Mountain Luxe
La TVA applicable à la location d'un chalet de montagne n'est pas toujours aussi évidente qu'elle peut le paraître à première vue.
Mis à jour en août 2026
En principe, la location d'un logement est exonérée de TVA. Il existe toutefois une exception importante : la location à court terme d'un logement meublé peut, sous certaines conditions, être considérée comme une location de chambre dans le cadre d'une activité hôtelière ou d'une activité similaire, et est alors soumise à la TVA au taux de 12 %.
Cela signifie qu'un même type de chalet de montagne peut nécessiter une gestion différente selon le propriétaire du bien, les modalités de location et l'activité pour laquelle le propriétaire est enregistré.
C'est pourquoi nous abordons la question de la TVA dès qu'une maison est raccordée au réseau Sälengodset.
Ces informations sont d'ordre général et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. En cas de doute, chaque situation doit être évaluée en fonction de ses circonstances concrètes. Si nécessaire, le propriétaire peut vérifier cette évaluation auprès de son expert-comptable, de son conseiller fiscal ou de l'administration fiscale.
Aperçu
| Point de départ normal | |
|---|---|
| Maison de montagne appartenant à un particulier | La location est généralement exonérée de TVA |
| Location active à court terme s'apparentant à une activité hôtelière | Peut être soumis à la TVA 12 % |
| Maison de montagne appartenant à une société | Le régime de propriété ne détermine pas le taux de TVA : la location doit être évaluée au cas par cas |
| TVA sur les dépenses | Le droit à déduction dépend du fait que la location soit soumise à la TVA ou non, ainsi que de la nature de la dépense |
Il ne suffit donc pas de constater qu'un logement appartient à un particulier ou à une société anonyme. C'est la location elle-même et les conditions qui s'y rapportent qui doivent être évaluées.
Partie 1
Dans le cas d'une résidence secondaire privée, le principe de base est que la location est exonérée de TVA.
Il s'agit du cas classique où un particulier loue sa propre résidence secondaire pendant une partie de l'année. Dans ce cas, aucune TVA n'est appliquée à la location et il n'existe normalement aucun droit à déduction de la TVA en amont sur les dépenses liées à cette location exonérée de TVA.
Mais même la location entre particuliers peut, dans certaines situations, changer de nature.
Si un logement meublé est loué de manière récurrente pour des séjours de courte durée et que l'activité est exercée à la manière d'une activité hôtelière, la location peut alors être soumise aux règles relatives à la TVA sur l'hébergement (12 %).
C'est pourquoi il n'est pas possible de trancher la question de la TVA en se basant uniquement sur le fait que le propriétaire soit un particulier.
Partie 2
L'administration fiscale fait la distinction entre la location immobilière classique, exonérée de TVA, et la location de chambres dans le cadre d'une activité hôtelière ou d'une activité similaire.
Lors de l'évaluation, on examine le contenu et l'objectif réels de l'activité.
Parmi les circonstances pouvant indiquer qu'une location de chambre est soumise à la TVA, on peut citer par exemple :
Aucun élément pris isolément ne doit être utilisé pour trancher la question de la TVA. C'est l'activité dans son ensemble qui doit être évaluée.
Si la location est considérée comme une location de chambre dans le cadre d'une activité hôtelière ou d'une activité similaire, le taux de TVA applicable au service d'hébergement est de 12 %.
Partie 3
Dans ce domaine, il est particulièrement important de bien faire les choses dès le départ.
Le fait qu'une société anonyme soit enregistrée à la TVA ne signifie pas automatiquement que la location du chalet de montagne appartenant à cette société soit soumise à une TVA de 12 %.
Une société peut, par exemple, être immatriculée à la TVA pour des activités de conseil, de commerce, d’exploitation d’un centre d’appels ou toute autre activité. Cette immatriculation à la TVA ne signifie pas en soi que la location d’un chalet de montagne fait partie des activités soumises à la TVA de la société.
C'est pourquoi il convient d'examiner de plus près l'activité de location.
En revanche, si la société est enregistrée, par exemple, pour la location à court terme ou la mise à disposition de logements temporaires, et que son activité effective s'inscrit également dans ce cadre, les éléments permettant de considérer que la location peut être soumise à la TVA 12 % sont nettement plus clairs.
C'est pour cette raison que nous n'utilisons pas ce modèle société = TVA. Nous utilisons plutôt :
Quelle activité est enregistrée – et comment la location est-elle réellement gérée ?
Le point de départ de Sälengodset
Notre processus
Lorsqu'un logement appartenant à une société doit être raccordé au Sälengodset, nous souhaitons donc connaître son statut en matière de TVA avant le début de la location.
Si nécessaire, nous examinons des documents tels que :
L'objectif n'est pas de soumettre toutes les locations à la TVA. L'objectif est exactement le contraire :
Une opération exonérée de TVA doit être traitée comme telle, et une location soumise à la TVA doit être traitée en appliquant le taux de TVA approprié.
Lorsque les conditions sont claires, nous enregistrons le bien immobilier selon le modèle approprié dès le départ. Si le statut en matière de TVA ne peut être déterminé de manière suffisamment claire, nous demandons des pièces justificatives complémentaires ou que l'évaluation soit confirmée par le comptable, le conseiller fiscal du propriétaire ou l'administration fiscale.
Nous réduisons ainsi le risque que la TVA soit perçue là où elle ne devrait pas l'être – ou qu'elle ne soit pas déclarée là où elle devrait l'être.
Partie 4
Il s'agit là d'une conséquence importante de l'évaluation de la TVA.
Dans le cas d'une location exonérée de TVA, il n'existe généralement pas de droit à déduire la TVA en amont sur les coûts liés à cette location exonérée. La TVA est alors intégrée au coût.
Dans le cas d'une location soumise à la TVA, il peut être possible de déduire la TVA en amont sur les dépenses liées à l'activité soumise à la TVA.
Mais cela ne signifie pas pour autant que toute la TVA liée à la maison soit automatiquement déductible.
En matière de logement, il existe des restrictions particulières, notamment les règles relatives à la résidence principale. Le droit à déduction peut donc varier selon qu’il s’agit, par exemple, de frais directement liés à la location ou de frais liés au bien immobilier lui-même, au mobilier, aux réparations ou à un usage privé.
Le droit à déduction doit donc lui aussi être évalué en fonction de la nature de chaque dépense.
C'est une raison supplémentaire pour laquelle le statut en matière de TVA doit être clairement défini dès le départ.
Partie 5
La TVA et l'impôt sur le revenu sont deux questions distinctes qu'il ne faut pas confondre.
Si la maison de montagne est un bien immobilier à usage d'habitation privé, l'excédent tiré de sa location est généralement imposé au titre des revenus du capital.
Pour une maison individuelle ou une résidence secondaire privée, vous êtes généralement autorisé à :
L'excédent restant est imposé à un taux de 30 %.
Si une résidence secondaire privée est louée pour 150 000 couronnes au cours de l'année :
Voici les règles relatives à l'impôt sur le revenu applicable à la résidence principale ; il convient de les distinguer de la question de savoir si, dans un cas particulier, la location est soumise à la TVA.
Questions fréquemment posées
En règle générale, la location immobilière est exonérée de TVA. La location à court terme d'un logement meublé peut toutefois, sous certaines conditions, être considérée comme une location de chambres dans le cadre d'une activité hôtelière ou d'une activité similaire. Dans ce cas, la TVA s'applique (12 %).
Non, pas toujours. La location entre particuliers est généralement exonérée de TVA, mais si cette activité est exercée de manière régulière et s'apparente à une activité hôtelière, il peut être nécessaire de procéder à une évaluation au regard de la TVA.
Ce n'est pas automatique. Le fait que le logement appartienne à une société anonyme ou que cette société soit déjà enregistrée à la TVA ne suffit pas pour trancher la question. Nous devons savoir comment l'activité de location est enregistrée et exercée concrètement.
Afin de comprendre pour quelle activité la société est immatriculée à la TVA. Une société immatriculée à la TVA pour une activité totalement différente se trouve dans une situation différente de celle d’une société ayant déclaré la location à court terme de logements temporaires comme faisant partie de son activité. L'attestation d'enregistrement à la TVA et la description de l'activité constituent donc des éléments importants pour l'évaluation, au même titre que la manière dont la location est effectivement exercée.
La description de l'activité constitue un document de référence important, mais l'activité réelle doit également correspondre à ce qui a été déclaré. C'est pourquoi nous examinons à la fois les déclarations et la réalité qui se cache derrière la location.
Cela dépend du statut en matière de TVA et de la nature de la dépense. Si la location est exonérée de TVA, il n'y a généralement pas de droit à déduction de la TVA sur les dépenses liées à cette activité exonérée. Dans le cas d'une location soumise à la TVA, il peut exister un droit à déduction pour les dépenses liées à l'activité soumise à la TVA, mais des restrictions particulières s'appliquent aux logements. C'est pourquoi le droit à déduction ne doit pas être évalué de manière forfaitaire pour toutes les dépenses.
Oui. Nous examinons le régime de propriété du logement et les documents nécessaires pour mettre en place la location de manière correcte dès le départ. Nous ne fournissons pas de conseils fiscaux personnalisés, mais nous vous aidons à déterminer le régime de TVA applicable et les documents requis. En cas de doute, nous demandons que l’évaluation soit confirmée par le comptable, le conseiller fiscal du propriétaire ou l’administration fiscale.
La question de la TVA ne doit pas devenir un point d'interrogation une fois que les premières réservations ont déjà été enregistrées. C'est pourquoi nous l'abordons dès le début.
Particulier ou entreprise. Exonéré de TVA ou assujetti à la TVA. Nous passons en revue les conditions avant la mise en ligne de l'annonce, afin que la location bénéficie d'une structure financière adaptée dès la première réservation.
Vous avez des questions concernant la location de votre chalet de montagne via Sälengodset ? Contactez-nous et nous passerons en revue ensemble le chalet, le régime de propriété et les conditions de location.
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